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绿地计谋调剂背后的逻辑

来源:财经精选 编辑:admin 时间:2019-04-23 15:58
  • “三大变革+三人人当”推动计谋调剂。
  • 在经济下行的大背景下,房地产企业的生计成长面对严格挑衅。
  • 一方面,在范围敏捷扩大和家当赓续延长的同时,高杠杆躲藏着风险隐患。

  “三大变革+三人人当”推动计谋调剂。

  ◎研究员朱一鸣、李丹

  1月15日,绿地控股(600606)宣布了2018年事迹快报,重要指标较快增长,房地产主业成长保持稳定,多元营业协同效应进一步凸显。同时,这为客岁提出的┞方略构造调剂的顺利实施奠定了基本。

  客岁10月12日,绿地集团官方宣布计谋重组,将以前的“一主三大”调剂为“三大变革+三人人当”计谋,个中,以前的大金融和大花费被商贸和酒店旅游所代替。

  从绿地近期的一系列动向中,不难看出绿地对此计谋的信念。除了一向都在加码的大基建家当,绿地正式在商贸和酒店旅游两人人当上开端构造。2018年11月,绿地西北首个连锁康养客居酒店落地兰州;2018年12月,绿地签约天津北辰区两项目,首个全球商品贸易港落地。

  作为一家资产迈入万亿范围的第一梯队房企,绿地此次计谋调剂进级背后的逻辑是什么?

  以前计谋架构存在的问题

  2015年绿地初次提出了“一主三大”计谋并敏捷落地,但在实践中某些方面的成长与预期有所偏离。

  其一,跟着2018年国表里经济局面的动荡,金融乱象层出不穷,国度对金融管控力度加强,去杠杆加快。绿地三大计谋之一的大金融营业成长受到必定阻力,并且与房地产主业的接洽关系性也日趋减弱。

  其二,绿地近两年房地产主业的拿地策略由以前的侧重一二线转向了“短平快”的三四线快周转项目,而跟着经济转型,楼市转冷,三四线市场热度似乎提前达到了巅峰转而向下,该策略陷入被动局面。

  其三,跟着大基建家当的周全铺开,其增速甚至跨越了房地产主业,房地产发卖增速放缓。且基建家当投入周期长,前期回报率低,对企颐魅整体的盈利程度构成了必定影响。

  绿地新计谋背后的逻辑

  1、宏不雅情况的变更导致的家当调剂。2018年是经济波动转型的一年,中美贸易战进级,人平易近币贬值挤压资产泡沫,加大了房企海外融资的难度;同时国内融资渠道阻力也很大。从楼市方面来看,“房住不炒”的主基调不变,持续的高压调控加快了楼市穷冬的到来。

  在经济下行的大背景下,房地产企业的生计成长面对严格挑衅。结合了国度经济政策形势与自身特点,绿地在多元化计谋的构造上把握经济更改脉络:个中,大基建家当一方面响应了我国“一带一路”的┞方略筹划,同时为绿地的国际化拓展奠定了基石,另一方面跟着我国经济向高质量成长转型,作为经济支柱的建筑行业也在高质量与立异格局的诉求上被愈加看重;商贸家当则抓住了我国进博会的契机,结合了之前的大花费延长出花费零售、进口贸易、贸易运营、物流地产四大营业板块;酒店旅游家当在新形势下整合了酒店、旅游、会展三大板块,全球化构造的基本上“双轮驱动”及“引擎效应”优势凸显;而大金融固然依然是绿地多元化营业之一,但推敲到当前经济情势下国度对金融管控趋严以及金融营业与房地产主业接洽关系度的趋弱势头,绿将计谋重心略作了转移调剂。

  2、根据市场预判拿地区域从新聚焦一二线。自2015年绿地初次提出“一主三大”的┞方略以来,营业的分散一度将房地产发卖拉低到2301亿元,同比下滑4.4%。根据克而瑞的年度发卖排行榜,绿地的发卖排名也从2013年的第二慢慢下滑至今朝的第六。

  在如许的情况下,绿地在房地产主业持续发力。2018年绿地新增房地产项目118个,累计拿地建筑面积4852万平方米;总地价917亿元,新增货值近4541亿元。值得留意的是,2018年绿地全年累计拿地建面较2017年同比增长108%,货值同比增长51%,逆周期拿地发力明显,一方面为房地产主业的成长贮备了充分的资本,另一方面将拿地成本拉低至1890元平方米,进一步巩固了成本优势。

  从拿地构造来看,20162018短短三年间,绿地拿地策略调剂频繁。2016年绿地聚焦一二线,新增土储中一二线占比近九成;2017年开端至2018年上半年,绿地加码三四线,以高铁新城为主线投入一批“短平快”项目;2018年下半年开端,绿地将拿地策略调剂为重返一二线,并抓住新一轮长三角一体化进级成长契机,将一二线构造重点锁定长三角区域,原因是基于三四线前期房价过快上涨及缺乏人口及家当支撑,对三四线市场繁华弗成持续的预判。

  从运营情况来看,作为绿地新一轮重点构造的高铁“城际空间站”项目在2018年成效可不雅,约15个入市项目合营实现发卖217亿元,个中多个项目如期实现了年内拿地、年内发卖、年内回笼资金,成为“快周转”的标杆项目。与此同时,绿地强化成本管控,推动甲供直采,包管周转效力的同时晋升盈利程度,在房地产主业竞争力上不容小觑。

  3、加码大基建家当策划长远构造。绿地自2015年初次提出“一主三大”的┞方略目标至2018年中期,大基建家当营业收入占比已慢慢上升至48.9%,甚至跨越了45.4%的房地产主业,然而纵不雅其毛利率程度仅3.2%,不及房地产主业的八分之一。在如许的情况下,20162018年,绿地持续三年积极构造大基建家当力度不减,2018年全年新增基建项目投资金额3162亿元,同比增长62.9%。尽管大基建家当的成长面对重重挑衅,以及前期投入与产出利润回报不成正比的风险,绿地对这一块的信念却从未动摇,其深层动因是什么?

  起首,基建家当是我国经济支柱型家当之一,跟着中国“一带一路”政策的提出并实施,技巧的赓续改革进级,其家当范围空间巨大,活着界范围内的影响力也赓续晋升。其次,今朝中国的基建范畴几乎是当局垄断的,这对于多半平易近营房企来说无疑只能望而却步,而绿地凭借国资背景,在与当局沟通合作,获取低成本地盘资本上有着较强优势;同时,绿地成长基建家当并非一时髦起,而是蓄势已久。早在上世纪90年代,绿地便已以投资城市公共绿化和介入旧城改革以及动迁房扶植的方法打下了基建家当的奠定。

  再者,基建家当与房地家当务关系密切,绿地正开端经由过程以大基建为桥梁,形成产城融合的运营模式,充分发挥大基建与房地产板块的协同效应。此外资金方面,固然大基建家当前期投入较大,扶植周期较长,但绿地对大基建的投资大约有三分之二来自社会融资,三分之一自由资金的回报率能达到百分之八阁下,盈利模式可持续;尽管短期内可能拉低企颐魅整体的盈利程度,但从长远角度来看,跟着房企分化的持续、“去地产化”趋势的走强,提前构造大基建在发挥协同效应的同时将来的收益弗成估计。

  新目标实现的挑衅与风险

  尽管绿地对于新计谋目标迟疑满志,但要想持续稳定的成长,尚且有一些问题值得留意。一方面,在范围敏捷扩大和家当赓续延长的同时,高杠杆躲藏着风险隐患。2018年上半年绿地净负债率达187%,固然离开了200%的危险区,但在行业中依然处于高位;同时,绿地的第一大股东上海格林兰投资企业累计质押比例也较高,在经济“去杠杆”的┞服策情况以及新营业前路未知的背景下,绿地在优化融资构造方面仍需尽力。另一方面,绿地凭借国资背景,依附当局资本拿地、融资、整合伙源虽优势明显,但过度依附则或将反之阻碍其立异的办法。此外,在海外计谋方面,受国际局面不稳定以及浩瀚不肯定身分的影响,风险防备工作还需严密安排。

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